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上千萬元的“限競房”變“陷阱房” 重點房企資金監測和融資管理規則落地

2020-10-31 11:46:50 來源:央視財經

離交房只剩8個月,卻只挖了一個基坑?!上千萬元的“限競房”變“陷阱房”,400位業主被坑慘……

過去幾年,伴隨著房地產市場的熱潮,部分房企的規模和業績實現快速增長,很多房企都喊出了“千億房企”“業績翻倍”的口號。

但如今,這些高杠桿經營行為所帶來的風險開始顯現,購房人的合法權益受到了損害。

北京:泰禾麗景家園

“限競房”變“陷阱房”

對北京泰禾麗景家園的400位業主來說,花了上千萬元資金買的房子已經成了他們最大的煩心事。

2018年10月,泰禾麗景家園以6.7萬元左右的均價入市銷售,如今,兩年過去了,離交房只剩8個多月時間,整個項目卻還有相當一部分樓棟只挖了個基坑。

在項目現場,記者看到:施工基本處于停滯狀態,而周邊同期開盤的同類型項目進度要快得多,早已進入外立面裝修,甚至內部裝修階段。

北京泰禾麗景家園項目購房人:我那套是徹底的一點都沒動工,就是個基坑的狀態

據了解,該項目可銷售面積有10.4萬平方米,其中10.12萬平方米已經網簽,銷售去化率高達97.38%,銷售款近50億元。

既然項目不愁賣,房子為何一直蓋不起來?

記者調查后發現:購房款大部分都被用于還債,只有少部分用在了項目建設上,這才導致工程進度緩慢。而事實上,從購房人交首付網簽時,這一情況就已經出現。

按照北京市商品房預售資金監管辦法:項目預售過程中,購房款應直接存入項目公司泰禾錦繡開設的、尾號為0081的預售資金監管專用賬戶。

北京泰禾麗景家園項目購房人:我們當時買這個房子,刷了卡之后沒注意看,仔細對小票的時候發現賬戶不對,一部分刷到了一些跟項目公司無關的泰禾集團別的公司賬戶上。

根據北京市朝陽區房管局的一份文件,泰禾麗景家園因為沒有把購房款足額存入監管專用賬戶,于2019年4月被暫停了網簽,直到一年多以后才恢復。那么,這些沒有進入監管專用賬戶的錢去了哪呢?

記者了解到:從2019年起,法院通過強制執行的方式,從泰禾錦繡等多家泰禾系公司的銀行賬戶中,共計扣了10多億元資金,歸還給泰禾的債權人——蕪湖融普明投資中心。

由于泰禾的債務關系錯綜復雜,其他的錢去了哪,只有泰禾和相關銀行清楚,但這些錢似乎并沒有用于項目建設。今年,由于欠錢不還,泰禾錦繡又被一家建筑工程公司申請司法執行,執行標的為55.25萬元。

北京泰禾麗景家園項目購房人:項目建設方在跟泰禾進行了無數次的斗爭之后,發現拿錢非常不痛快,所以工人越來越少,現在基本是停工的狀態。

北京市朝陽區房管局的一份文件顯示:截至今年6月23日,泰禾麗景家園監管專用賬戶只剩下2.27億元資金。

7月下旬,泰禾還從專用賬戶中支取1600萬元,支付給蕪湖融普明投資中心還債。

截至目前,泰禾集團已有6只到期債券違約,已到期未歸還借款金額為487.10億元,尚未支付的利息為64.76億元,而公司賬面資金僅有35.87億元,尚不足以支付利息。

目前,北京市有關部門正開展協調工作,避免項目爛尾。同時,北京針對房企和商業銀行啟動商品房預售資金監管專項檢查,防范延期交房、樓盤爛尾等風險。

重點房企資金監測

和融資管理規則落地

過去幾年,房地產行業負債規模和杠桿率明顯上升,為防范化解可能發生的金融風險,今年8月,央行、住建部在北京召集12家房企開會,最后形成了重點房企資金監測和融資管理規則,也就是明確了此前業內多次傳聞的“3條紅線”。

△央視財經《經濟信息聯播》欄目視頻

根據這一監管規則,房企需要按月上報杠桿率、凈負債率和現金短債比等財務指標,監管部門為這三項指標分別設定了臨界值,這也就是市場所說的“三條紅線”。

根據觸碰紅線數量多少,房企將被劃分成紅、橙、黃、綠四個不同檔位,而每一檔位的房企,其負債年增幅都有明確上限,最高不能超過15%。并且,銀行貸款、債券、信托等融資渠道都被涵蓋在統計監測范圍之內。

北京大學光華管理學院金融學系助理教授 張宇:以往監管通常存在的問題是企業和監管“貓捉老鼠”,限制房企銀行融資,房企就去影子銀行,限制房企國內發債,房企就去國外發債。這次從房地產企業主體出發,要求企業各個融資渠道加到一起,還要符合監管條件。

機構數據顯示:今年9月,房企境內債券融資同比上升逾三成,并連續三個月維持800億元以上的高位;同期境外債發行雖然同比下降,但環比仍上漲逾兩成。

貝殼研究院高級分析師 潘浩:上一周房企發債已經恢復到今年周均的水平,在四季度融資低谷的時候出現這樣的情況,代表了房企希望在這個時間點搶一個時間窗口,補充流動性,置換到期債務。

今年金九銀十銷售旺季中,多家房企都開啟打折賣房模式,恒大更是喊出“七折賣房”,38天內實現合約銷售1416.3億元。富力地產則通過增發新股以及出售資產等方式補充資金,壓減負債。

央行負責人表示:重點房地產企業的資金監測和融資管理規則,是房地產市場長效機制建設的重要內容,也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。

中國人民銀行金融市場司副司長 彭立峰:目前重點房地產企業資金監測和融資管理規則起步平穩,下一步,我們將會同住建部和其它相關部門,跟蹤評估執行結果,完善融資規則,穩步擴大適用范圍。

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