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“1元房產”付出的遠遠不止1元 高熱度背后風險如影隨形

2020-10-27 09:04:27 來源:第一財經

一年一度的購物狂歡節“雙11”即將來臨,在淘寶平臺上,除了百家房企帶著80萬套房源參加促銷活動外,擁有更低折扣的法拍房自然不會錯過這班高速列車。

近日,阿里拍賣頻道不僅推出了“雙11線上支付尾款返現”活動,與此同時,不限購住宅還打出了“不只7折”的口號,并推出了一批“1元起拍”的涉刑房產。

而其中遠低于市場價的法拍房,看上去雖然劃算、誘人,但并不是每一個人都能消受的,等待買受人的,可能是一套確實不錯的房子,也可能是一個大坑。

“1元房產”付出的遠遠不止1元

今年7月,浙江高院制訂《浙江省法院刑事案件涉案財物網絡司法拍賣工作規程》,擴大刑事案件中可先行處置財物的范圍,聯合阿里網拍開發了刑事案件涉案財物司法拍賣網絡平臺,創造性地實行“一元起拍,一次拍定”的競價規則,用以解決刑事涉案財物處置難、處置慢、變現率不高、執行到位率低等問題。即采用無保留價拍賣規則,實行“一元起拍,以拍定為原則”的處置規則,如無悔拍等特殊情況,只需進行一次拍賣即可成交。

由此,1元“涉刑”房產開始在司法拍賣平臺上高頻度涌現,這些涉刑房產都會特別標注(刑)字,以區分其他法拍房,權利來源于司法裁定,房產與某些刑事案件相關聯,比如,被執行人涉及刑事案件,或者房子本身出現過刑事案件。

相比于普通的法拍房,“涉刑”房產所面臨的瑕疵也更嚴重。

比如,一棟位于浙江省溫州市洞頭區北岙街道迎賓路8號的不動產,建筑面積106.2平方米,估值29.736萬元,1元起拍,而標的所有人就是由于涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪,導致該不動產被法院強制執行,而且,標的物還涉及違法、違章部分,其土地性質為國有劃撥,拍賣成交后還需繳納土地出讓金,費用要由買受人先行墊付,法院明確表示不承擔該標的瑕疵保證。

也就是說,在買受人付出拍賣的對價之后,為成功過戶,還將繼續投入更多的成本。

不止于此,有些房子還存在被多家法院查封、重復抵押、未騰空、被占用、有優先購買人、共有權屬、物業欠費等情形,每一項對于買受人來說,都是棘手的問題。

比如,杭州市下城區武林國際公寓一套建筑面積為182.04平方米,評估價高達1365.8萬元的“豪宅”,起拍價僅1元,但該房產就屬于共有產權,被抵押,物業費還拖欠了近1.4萬元。

同時,也有的房子面臨著民俗方面的考量。

比如,此前,杭州市江干區丁橋景園南苑成交的一套建筑面積約93平方米的法拍房,獲得5萬人圍觀,最終以總價222萬元成交,這套房子在拍賣公告中就以紅色字體標注房屋內部發生過命案。

高熱度背后風險如影隨形

除了“涉刑”房產以外,涉嫌民事糾紛的普通法拍房也同樣面臨著一些問題。

以重復抵押為例,一位股份行個貸部人士對第一財經記者稱,房子可以說是大多數普通老百姓持有的最大一筆財產,而有些以房產為抵押的極端借款案例,幾乎透支了房產的全部價值和個人的還款能力。

“比如,房屋抵押貸款在銀行可申請的借款額度在房屋價值的七成左右,有的借款人同時又在多家民間機構套現剩余的三成價值,甚至可能遇到不良職業放貸人,還要與借款人走了網簽流程才放款1~3成,由此,借款人的房子基本就沒了。”該銀行人士說。

該銀行人士透露,有些借款人在知曉自己無法償還貸款之后,搶在銀行查封、處置法拍之前,重復抵押,也有些借款人在多家銀行同時辦理裝修貸款,還在消費金融機構借款,把房子的價值全部榨干。

除了重復抵押外,“未騰空、被占用”也是法拍房經常遇到的問題,比如惡性租賃或原業主霸占房屋,都將導致買受人面臨雖辦理了過戶手續卻無法入住的尷尬局面。

對于這些隱藏在水面下的巨大冰山,普通競買人難以分辨,這也正是法拍房的風險之處。

根據浙商資產研究院發布的網絡司法拍賣數據:受疫情影響,2020年上半年全國主要網拍平臺的司法拍賣市場規模有所縮減,但市場流動性與去年相近。

另外,今年以來的數據顯示:法拍住宅房產中,變現折扣率在3月份降至低點后隨即大幅反彈,且呈現出持續上漲的趨勢。變現折扣率是指變現價相對于起拍價的溢價幅度,反映出投資者對于法拍房的需求旺盛,這一比率持續反彈,反映出法拍房價格上漲明顯。

作者:安卓

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